主题:《民法》租赁问题

问题:

我们一家四口在外租屋,由于房东说租屋到期不续租(合约到期日为今年十一月下旬),考虑到孩子就学问题,在与房东商量后,房东同意只要找到新房子就可以提前解约,并且全额退还押金。之后在合约到期前解约,房东看完房屋后并退还押金,但隔天房东表示对屋况不满意,要求我把房子重新油漆,不然要依合约提告。请问此份合约是否还有法律效力?我是否需要重新油漆房子?

戴讲师答复:

一、检视租赁契约内容:租赁事务依据私法自治的原则,除非是租赁契约的约定违反法律强制规定,或是违反公序良俗,否则一切纷争均以契约约定内容为依据。因此,尽管出租人已经与你达成提前终止租约,同时也返还押金的约定,但是,如果租约有明文约定「租赁终止时,承租人必须将房屋重新油漆」,或者「要将房屋回复原状返还」,出租人于翌日要求重新将房子油漆的请求,并非无据。但是必须说明的是,若是约定「重新油漆」,自然没有争议;但若是约定「回复原状返还」,所谓的「回复原状」,是指回复到房屋交付时(租赁开始时)的状况。所以除非房屋刚开始承租时的油漆就是全新的,否则当时非全新,现在却要刷成全新的油漆,反对你们不公平。这中间的差距,反而是出租人成立不当得利,这部份(即全新与承租时的差别利益)可以要求出租人返还。

二、判定违约与否:如果租约没有类似上述的约定,除非房屋的使用有违约破坏的情形,否则既然租约并未约定要重新油漆或回复原状,你们也没有违约,再加上当出租人同意提前终止的要求,并于检视房屋无误后将押金返还,此份租约即属于合意提前终止(押金返还就可以证明出租人认为你们没有违约)。出租人自然不可以以租约未到期为理由,主张租赁关系仍然存在,要求你们将房屋重新油漆。

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